近几年，因开发商资金链断裂导致新房烂尾的现象很多。由于商品房绝大多数都是期房，购房人按揭贷款交付房款后，开发商要过很长时间才能交房，万一这期间楼房烂尾，交不了房，银行贷款还需要继续偿还吗？

由于贷款合同和购房合同是两个相互独立的合同，合同签订主体也不同，根据合同相对性原则，购房人和贷款银行的纠纷与购房人和开发商的纠纷是两个法律关系，因此多数情况下，因楼房烂尾引发的购房人和贷款银行之间的诉讼，法院一般都是判决银行胜诉，购房者需要继续偿还贷款。

但是，最高人民法院却有了与此前截然不同的判决结果，认为购房人不负有返还义务。

近日，浙江省嘉兴市中级人民法院也发布了类似案例，判令楼盘烂尾购房者的剩余贷款由开发商还。下面，以最高人民法院的判决为例与大家进行分享。

2015年8月12日，王某与越州公司签订《商品房预售合同》，王某支付了首付款。

2015年8月14日，王某等三人与建设银行签订《借款合同》，该借款合同第十九条约定，若借款合同解除，借款人应当返还剩余贷款本息及实现债权费用，或委托售房人还款。同日，王某与建设银行签订《房地产抵押合同》。前述合同签订后，越州公司未能按期交付房屋。

2017年2月，王某等三人以越州公司、建设银行为被告提起诉讼，经青海省高级人民法院一审及最高人民法院二审，判决解除前述商品房预售合同、借款合同、抵押合同；越州公司返还王某已支付的购房首付款本息和已归还的银行贷款本息；越州公司返还银行剩余银行贷款本息。

2018年4月，建设银行向西宁市中级人民法院提起诉讼，请求判令王某等三人与越州公司共同归还剩余贷款本金并支付资金占用损失。

一审西宁市中级人民法院判决驳回建设银行的诉讼请求，建设银行不服，提起上诉。二审青海省高级人民法院判决撤销西宁市中级人民法院民事判决，改判王某等三人共同偿还建设银行贷款本金、律师代理费及资金占用损失。宣判后，王某等三人不服，向最高人民法院申请再审。

最高人民法院裁定提审本案，经审判委员会讨论决定，于2020年12月3日作出（2019）最高法民再245号民事判决，撤销青海省高级人民法院民事判决，维持西宁市中级人民法院民事判决。

　　第一，关于案涉借款合同解除后的贷款返还责任主体问题。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”

本案中，因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉商品房预售合同解除，借款合同、抵押合同因合同目的无法实现亦被解除。

根据前述规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建设银行，王某等三人不负有返还义务。

第二，关于案涉借款合同中相关格式条款的适用问题。案涉借款合同第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”

该条款系建设银行为重复使用而提前拟定的格式条款。

在司法解释已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建设银行拟定该条内容，意味着要求王某等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王某等三人的责任，根据《合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对王某等三人不具有拘束力。

第三，关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。

从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王某等三人支付房款，越州公司交付房屋；

在商品房担保贷款合同中，建设银行将王某等三人所贷款项直接支付给越州公司，越州公司实际用款。王某等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。

如果案涉合同正常履行，王某等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。

但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。

具体表现为：越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王某等三人支付的首付款及建设银行按揭贷款；建设银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王某等三人的债权；王某等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。

若按合同约定的权利义务关系处理，则在王某等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，即明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。

因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

本案争议焦点为案涉借款合同解除后，王某等三人应否承担剩余贷款的还款责任。

首先，本案纠纷的起因在于越州公司未按照约定向购房人王某交付所购房屋，致使《商品房预售合同》因越州公司的违约行为而被解除。

随之，导致贷款人建设银行与王某等人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》因合同目的无法实现而被解除，上述合同的解除不能归责于王某。

其次，本案诉争的标的是建设银行发放的贷款，该笔贷款已经由建设银行汇入越州公司账户，因所涉合同目的无法实现，收款人越州公司继续占有该贷款无法律与合同依据，理应将贷款本息如数返还给建设银行，让王某等人承担还款责任，就意味着越州公司有可能继续占有、使用借款，显然不妥。

最后，抵押物属于在建工程，没有办理产权证，实际上的抵押人是越州公司，应理解为建设银行对越州公司在建商业用房享有抵押权。

建设银行应当选择先行申请强制执行越州公司财产，特别是在越州公司无其他财产可供执行时，建设银行仍享有对抵押物优先受偿权，抵押物变现能够满足债权。

本案中，建设银行回避越州公司的还款责任，回避抵押物处置变现，回避申请强制执行越州公司，直接向借款人王某等人主张与越州公司共同承担剩余全部借款本息，不仅与商品房买卖合同司法解释精神相悖，而且是无限扩大借款人责任，故其在本案中的主张不能成立。