房屋买卖合同中关于违约金数额的约定能否调整
在房屋买卖中，买卖双方往往都约定，一方违约导致另一方行使合同解除权的，违约方应向守约方支付房屋总价款10%-20%的违约金。对于动辄上百万甚至上千万元的房价来说，总房价10%-20%的违约金，对于买卖双方而言，这也是一笔巨款。在审判实务中，行使合同解除权后，守约方真的能够按照合同约定的10%-20%拿到违约金吗？
在天津市第一中级人民法院审理的（2019）津01民终7684号案件中，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同签约过程如下：
2019年5月19日，孙某为出售方并由刘某作为委托代理人，何某为买受方，美信经纪公司为居间方，签订《房屋买卖（居间）合同》，约定何某购买孙桂平名下坐落于天津市宝坻区房屋，价款1025000元，何某需交纳定金20000元，于2019年6月24日前到天津市宝坻区房管局办理房屋产权转移登记及房屋贷款等手续。涉诉合同还约定买卖双方均须向居间方交纳房屋成交价1%的服务费，买方采用银行贷款方式购房，须向居间方交纳600元代办贷款服务费。买方须于2019年6月24日前将首付款筹齐存入资金监管账户，其余款项贷款支付。基于居间方已为买卖双方提供居间服务，合同签订后，无论在任何条件下，如买卖双方任何一方未能履行合同，居间方所收取服务费均不予退还，违约方或合同解除责任方向非过错方承担居间服务费损失。出售方未按约定注销抵押的，逾期超过15日，视为拒绝履行合同，须向买受方支付房屋成交价的10%作为违约金。后因涉诉房屋设定了抵押贷款，孙桂平不能如期涤除抵押，导致合同未能继续履行。
1．解除何某与孙某于2019年5月19日签订的《房屋买卖（居间）合同》；2．孙 某、刘某向何某返还定金20000元，支付违约金102500元，合计122500元。孙某答辩认为合同约定违约金过高，要求适当减少，同意适当支付违约金。
一、解除何某与刘某代理孙某2019年5月19日签订的《房屋买卖（居间）合同》； 二、孙某、刘某于判决生效后五日内返还何晶晶购房定金20000元； 三、孙某、刘某于判决生效后五日内向何某支付违约金30000元；二审法院判决：
驳回上诉，维持原判。
从这个案例我们可以看出守约方没有按照合同约定的房屋成交价的10%拿到违约金。
为什么守约方没有按照合同的约定拿到足额的违约金？
因为《中华人民共和国民法典》合同编关于违约金的规定：《民法典》第585条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。根据上述条款的规定，法律支持当事人关于违约金的约定，但是，该条第二款又明确授予人民法院或仲裁机构的自由裁量权，即一旦违约方认为违约金过高，要求人民法院或仲裁机构予以调整，而守约方又无法证明实际损失的情况下，人民法院或仲裁机构就会依法调整违约金的数额。在司法实践中，这类调整违约金的案例比比皆是，主要看裁判者对违约损失的考量。而且调整违约金属于自由裁量权范畴，除非极不合理，否则即便上诉，二审法院一般也不改判。实际损失是违约金调整基础，其他所有的考量因素只不过是在此基础上兼顾考虑。在司法实践中,当事人约定的违约金超过造成损失的30%的,一般认定为“过分高于造成的损失”。针对房屋买卖中，解除合同后的实际损失，作为买卖双方都比较难证明实际损失情况。因此，在实务中，除非守约方能够证明实际损失究竟是多少，否则只要违约方一提出约定的违约金过高，必将面临法院依法调整违约金。在房屋买卖中，违约方主观过错程度较小或者守约方也有过错时,可以适当调整违约金的数额。在违约方属于恶意违约的情况下,例如双方当事人签订合同后,遇到房地产调控政策，房地产价格有大幅波动时，违约方违约不买或不卖，此时违约金的调整幅度可能就较小。虽然，房屋买卖中，一方违约，守约方想拿到10%-20%的违约金，可以说几乎不太可能，但是，该约定高额的违约金还是要约定，至少对相对方有一个震慑力，让对方积极履行合同义务。
