【案情简介】

原告李甲与被告钟乙于2009年2月20日签订了房屋租赁合同，约定将原告所有的位于XX门市租赁给被告。房屋的建筑面积为27.61平方米，租赁期限为16年，从2009年2月1日至2025年1月30日止，每年租金为5000元，被告分四次支付原告房屋租金等条款。

在该租赁合同的履行过程中，原告李甲于2016年1月12日以本案所涉及的房屋租赁合同存在情势变更的情形为由起诉至人民法院，请求判令被告每年增加原告房屋租金40000元，至房屋租期届满时止，本案诉讼费由被告承担。 

【审判】

由此可见，情势变更下，缔结合同的基础和环境的变动属异常变动，该变动所造成的风险属意外风险。情势变更的发生属于当事人签订合同时无法预见的客观情况，该情势的变化已经超出正常的理性人可以预见的范围。

从本案的实际情况来看，首先，原告李甲的房屋性质本身为商用门市。其次，原、被告双方签订于2009年2月20签订《房屋租赁合同》至今，该地段的商用门市租金逐年上涨，涨幅虽大，但并非突发不可预见的异常因素造成。

由于本案的原、被告约定的租期较长，作为正常的理性人，原告应该可以意识到在漫长的租赁期限内，有可能出现房屋租价大幅涨落的情形。原告作为房屋出租方完全可以在当初的合同中以灵活的约定方式保护自身利益，但由于原告自身预见不足，约定不周全，导致自身收取房屋租金的利益没有最大化，原告自身也存在过错。

所以，本案原、被告双方当事人在履行租赁合同后，出现租金上涨的情况，其风险类型并没有超出正常人的合理预期和一般观念上的合理预见，属于市场经济下的正常商业风险，而不能根据情势变更从而变更房屋的租金价格。

【判决】

《民法典》颁布后，合同编新增了“情势变更”，第五百三十三条规定：

• 应有情势变更的事实，也就是合同赖以存在的客观情况确实发生变化;

• 须为当事人所不能预见的;

• 不可归责于双方当事人,也就是由不可抗力、正常商业风险以外的其他意外事故所引起;

• 发生于合同成立之后，履行完毕之前;

• 继续维持合同效力，则会对一方当事人显失公平。

而本案中，原告在签订合时约定的租赁期限为16年，其追求的是一种长期固定收益，应当承担应有的商业风险，而且又未在合同中约定租金随市场经济变化而浮动，在合同履行期间，被告投入大量资金装修，原告对正在履行的合同其它条款均无异议，只诉请按照情势变更原则提高租金，不符合情势变更原则的实质要素。

综上，房屋价格较大幅度的上涨虽然可能超出当事人的预见，但仍属于正常的商业风险，故以房屋价格出现较大上涨、继续履行显失公平为由主张调整交易价格缺乏充分的法律依据。