在购买新建商品房的时候，房产证往往不能立刻下来，有些开发商甚至几年之后才会给购房者办理房产证。由于工作、孩子上学等原因，很多家庭在购买房屋后想要再出售该房屋。

若房屋已经在房管局登记备案了，并且已经办理了银行贷款，再次出售该房屋属于二手房交易，购房者需要将银行的贷款还清，房产证办下来之后才能交易。

若尚未取得房产证，银行贷款也未还清，房屋上设有银行抵押，买受人此时购买该房屋则存在很大的风险。

由于房屋此时还登记在出卖人即原购房者名下，如遇到法院查封，买受人即使提出异议也很难获得法院支持。

近期，最高人民法院作出的（2020）最高法民申1100号民事裁定书就体现了这一观点。最高院认为，买卖双方签订购房合同时，出卖人即尚未取得房产证的，可认定系买受人自身原因未办理过户登记，无法排除强制执行。

案情简介：

2016年11月18日，案外人刘路朋与被保全人王献召签订《郑州万家乐房产营销策划有限公司买卖合同》，约定案外人购买王献召所有的位于郑州市高新技术产业开发区红叶路102号10号楼1单元7层25的房屋，房屋成交价格1100000元。同时，合同约定，开发商向王献召交付房屋5日内，王献召向案外人交付房屋。合同签订当天，案外人刘路朋向王献召支付首付款850000元。

2016年11月27日，王献召将房屋交付给案外人，并在涉案房屋的物业公司办理了物业变更手续，案外人将房屋装修后即入住涉案房屋至今。王献召尚未取得该房屋的房产证，也未向案外人办理房屋过户手续。

2018年5月22日，河南郑州中级人民法院查封了王献召名下该套房产。案外人刘路朋于2018年8月23日提出异议，请求解除对该房产的查封。法院以无法确认案外人是否已支付全款为由，驳回其异议请求，告知其可以通过执行异议之诉予以确认。

案外人向法院提起执行异议之诉，一审、二审法院均以其明知案涉房屋存在抵押为由，认定案涉房屋未办理过户登记是“买受人自身原因所致”，驳回了其诉讼请求。案外人不服，向最高人民法院申请再审，并被驳回再审申请。

法律规定：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：

金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

非因买受人自身原因未办理过户登记。

最高院裁判观点：

案外人刘路朋与王献召签订买卖合同购买案涉房屋时，王献召尚未取得案涉房屋的房产证。直到一审诉讼时，王献召仍未取得案涉房屋的房产证。故刘路朋在签订房屋买卖合同时就应当预见到王献召向其办理房屋过户登记存在障碍。案涉房屋由王献召按揭贷款购得，房屋上设有抵押权。在涤除抵押权之前，当事人仍无法办理过户登记。刘路朋与王献召约定契税票满两年后进行过户，则在契税票满两年之前案涉房屋还不能办理过户登记。

综合上述事实，原判决认定系刘路朋自身原因未办理过户登记，并无不当。刘路朋提交的证据不足以证明其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。

购买二手房注意事项

核实出卖人对房屋是否具有所有权。签合同前要审查出卖人的房屋产权证书、原购房发票、原购房合同、原契税完税证明等。若房屋存在共有人(如配偶)，需要房屋共有权人出具书面同意出售房屋的承诺书。

核实房屋是否存在他项权或限制产权转移。如抵押、法院查封等。若房屋已抵押，需经抵押权人书面同意转让。被法院查封的房屋不建议购买，无法办理产权转移手续，存在“钱房两空”的风险。

核实房屋是否存在出租。若房屋已出租他人，需要审查房屋出租协议，了解出租期限，以免影响买受人入住。

核实水、电、燃气费、有线电视费、物业管理费等费用是否结清。出卖人应于交房前结清上述各项费用。

核实房屋是否存在户口。出卖人需在交房前将其户口迁出。购房者最好亲自到房屋所在地的派出所进行核实，防止有其他人的户口仍未迁走。委托中介代为核实的，应要求中介机构出具书面的核实报告，并加盖公章，防止少数从业人员的疏忽或欺骗行为。