因此会导致抵押人为无权处分人现象的出现，那么银行还能否享有抵押权，对抵押房屋享有优先受偿权呢？

本文着眼于对不动产抵押权善意取得在银行房贷业务中的适用作一论述。

一、不动产抵押权善意取得的法律依据

《物权法》第一百零六条第一款规定

无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：   

受让人受让该不动产或者动产时是善意的；   

以合理的价格转让；   

转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

第三款规定
当事人善意取得其他物权的参照前两款规定。

由于抵押权属于物权的一种，故不动产抵押权的善意取得同样适用上述规定。

二、银行房贷业务中不动产抵押权善意取得的构成要件

不动产抵押权善意取得，是指不动产未作登记或登记记载的权利人与真正的不动产所有人不符，对不动产没有处分权的人将不动产设置抵押权，债权人不知或不应知存在权利瑕疵，债权人依然能取得抵押权。在金融借款合同纠纷中，银行欲通过善意取得的方式获得抵押权需满足以下条件：

01、银行在取得抵押权时应为善意

在银行房贷业务中，虽然借款人向银行申请贷款时，银行会要求借款人提供材料证明其为房屋的所有权人，但对于借款人提交的涉及身份关系的证明材料是否真实或者借款人对相关事实有无隐瞒，银行往往无从考证。而借款人往往会利用这一漏洞，将并非自己单独所有甚至非自己所有的房屋设定抵押。

笔者曾承办的一则案件中，借款人向银行提供了相关材料，其中包括户口登记簿、补办的离婚证及无配偶声明以及房产证，以证明其为房屋的唯一权利人。银行依约向其发放了贷款，并在登记为其名下所有的房屋设定了抵押担保。后因借款人去世不再偿还欠款，呈诉。

庭审过程发现，借款人提供的涉及身份信息的材料真实性均不存在问题，但其隐瞒了存在两次婚姻的事实。借款人提供的资料显示其为无配偶状态，但其提供的户口簿、离婚证等显示的均为第一次的婚姻状态，且户口登记簿记载为“已婚”。而恰恰在第二次离婚中，双方已通过离婚协议约定将诉争房屋归为其女所有。

那么在此种情形下，银行能否被认定为“善意”呢？

不动产抵押权善意取得的善意，是指抵押权人客观上不知道抵押人无抵押不动产的所有权或处分权的事实。金融借款合同纠纷中法院一般倾向认为善意应包括不明知且无重大过失两方面。基于不动产登记公信力原则，“不明知”是指登记簿上登记不动产为抵押人所有，且登记簿上未有异议登记、预告登记以及其他形式限制不动产权利的有关记载事项。而“无重大过失”是构成“善意”的一个消极条件。

《最高人民法院关于适用<物权法>若干问题的解释（一）》第十六条第二款规定：

真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。

从上述规定可以看出，重大过失认定的举证责任在真实权利人。在金融借款合同纠纷中，“无重大过失”则体现在银行签订抵押担保合同时已尽到了必要的注意义务和审查义务。

在上述案件中，借款人提供的不动产登记簿上并无限制不动产权利的有关记载，银行应属“不明知”。

其次，借款人的户口登记簿上虽显示为“已婚”状态，但银行进一步要求其提供了离婚证等相关证明，且对诉争房屋亦进行了实地勘察，银行并无“重大过失”。在借款人刻意隐瞒其第二次婚姻状况及将诉争房屋赠与事实的情形下，银行足以相信其为诉争房屋的唯一所有权人。由此可见，银行在房贷业务中的审查义务仅限于形式审查。

02、已经办理不动产抵押登记

根据《物权法》第一百八十条、一百八十七条规定，房屋设定抵押时，应办理抵押登记，抵押权自登记时设立。银行在办理房贷业务中，如果仅仅是与借款人签订《抵押担保合同》而未办理抵押登记手续，在抵押权未设立的情形下，即使银行被认定为“善意”，也是无法适用不动产抵押权善意取得制度。

03、银行已依约向借款人发放贷款

善意取得必须支付合理的对价，《物权法》将有偿性作为善意取得的构成要件。金融借款合同纠纷中，银行往往会与借款人签订《个人购房抵押担保借款合同》，银行在发放贷款时，对不动产抵押物办理了抵押权登记，即视为银行取得抵押权时支付了相应的对价。

三、银行如何运用不动产抵押权善意取得制度维护自身权益

金融借款合同纠纷中，当银行主张适用不动产抵押权善意取得制度时，相较于一般的债权人，银行作为专业的盈利性金融机构，法院往往会对其课以较为严格的善意评价标准。法院在认定银行是否善意取得不动产抵押权时，除考虑银行是否审查了不动产登记簿的登记信息外，还会将是否尽到了金融机构的审慎注意义务作为衡量是否善意的标准。为降低诉讼风险，银行在业务操作中应注意以下几点：

01、充分履行谨慎审查的义务

在房贷业务中，银行应对抵押人是否为真正的不动产权利人进行形式审查：

如抵押人是否持有产权证书、是否为证书记载的权利人、有无共有权人，以及权利是否受到限制。除此之外，银行还需要求借款人提供婚姻信息材料，审查其提供材料有无互相矛盾之处。

02、应履行审慎经营义务

《个人贷款管理暂行办法》第十三条规定  “ 贷款人受理借款人贷款申请后，应履行尽职调查职责，对个人贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实，形成调查评价意见。”

第十四条规定  “ 贷款调查包括但不限于以下内容：

借款人基本情况；

借款人收入情况；

借款用途；

借款人还款来源、还款能力及还款方式；

保证人担保意愿、担保能力或抵（质）押物价值及变现能力。”

第十五条规定  “贷款调查应以实地调查为主、间接调查为辅，采取现场核实、电话查问以及信息咨询等途径和方法。”

司法实践中，如果银行在贷款交易过程中对上述某一项未尽到合理审查义务，未遵守合理的商业准则和管理规范，也未对调查内容核对，法院往往会认定银行在客观上存在过失，不符合不动产善意取得制度中善意的构成要件。

03、严格按照法律规定办理抵押登记手续

根据《物权法》第一百八十条、一百八十七条规定，房屋抵押适用登记生效原则。当借款人申请贷款以其房屋提供担保时，银行应及时办理抵押登记手续，并保管好他项权证。如银行未办理房屋抵押登记，抵押权未成立，也就不符合不动产善意取得的构成要件。