一、难题：签订了合同支付了房款，20年无法办证

《物权法》第九条规定：

根据该条规定，房屋等此类不动产，只有在不动产登记机构办理不动产物权变更登记后，才发生转让的效力，在法律上才成为购房者的不动产或固定资产。换句话说，即便购房者签订了房屋买卖合同，支付了房款并实际使用了房屋，只要未在不动产登记机构办理产权证，那么房屋的所有权仍属于开发商。

雪上加霜的是，唯睿律师经调查发现该12套别墅因开发商欠债，已经被开发商的债权人申请法院全部查封，接下来势必被拍卖偿债。而《城市房地产管理法》第38条规定：

根据该条规定，被查封的房屋是不能办理转让手续的。这意味着直接向法院起诉请求办理12套别墅的房产证，会被法院驳回诉讼请求。

• 因涉及到刑事案件，开发商公章已经被收缴；
• 12套别墅全部被查封，直接诉求办证已无可能；
• 12套别墅因何被查封、申请查封的主体均无法掌握，且在当时的政策下，没有立案是无法查询不动产登记和查封信息的。
  
                                                       

通过反复研究推演，唯睿律师制定了“执行异议--执行异议之诉--办证之诉--办证执行”这一总体方案，并针对程序中可能出现的各种结果设计了应对措施。