天津唯睿律师事务所专职律师

业务领域：合同法、公司法、破产法、公司法律顾问

1、难题：签订了合同支付了房款，20年无法办证

企业1997年购买了三栋联排别墅，购房款3417万已付清，开发商交付了房屋却迟迟不配合办理产权证。

2008年开发商因涉及刑事犯罪停止经营，商品房销售及产权证办理程序被行政部门冻结，公章被司法部门收缴管理。

时至2016年，企业的办证之路如何走下去？

2、房产从“无证”到“有证”，是从“契约”到“身份”？

《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。

根据该条规定，房屋等此类不动产，只有在不动产登记机构办理不动产物权变更登记后，才发生转让的效力，在法律上才成为购房者的不动产或固定资产。

换句话说，即便购房者签订了房屋买卖合同，支付了房款并实际使用了房屋，只要未在不动产登记机构办理产权证，那么房屋的所有权仍属于开发商。

房屋买卖合同仅仅是一纸“契约”，在法律意义上属于“债权”，它仅证明开发商有向购房者交付房屋、办理产权证等约定义务，此时房屋的所有人仍是开发商。购房者认为的“房款我付了，房子我住了，房子就是我的”在法律上是不成立的，法律只认“证”，这就是“物权法定”原则。

如果开发商“一房二卖”，给后面的购房者办理了产权证，只要后面的购房者不存在与开发商恶意串通勾结，后面的购房者就成为法律承认的房屋产权人，前面的购房者只能依“契约”向开发商请求返还购房款、赔偿损失。

可见，“契约”不能证明房主的身份，只有拿到写有房主名字的房产证，才是房主“身份”的象征。只有产权证才能将购房者付出的房款由“债权”变身成“不动产”或“固定资产”。

3、律师的窘境：查封的房产不能办证&“钱、房两空”

雪上加霜的是，律师经调查发现该12套别墅因开发商欠债，已经被开发商的债权人申请法院全部查封，接下来势必被拍卖偿债。

而《城市房地产管理法》第38条规定：“下列房地产，不得转让:...（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”。根据该条规定，被查封的房屋是不能办理转让手续的。

这意味着直接向法院起诉请求办理12套别墅的房产证，会被法院驳回诉讼请求。

开发商此时已负债累累，12套别墅被拍卖后，开发商丝毫没有向企业返还房款、赔偿损失的能力，企业面临“钱、房两空”的险境，怎么破？

4、大胆探索，小心求证

法律的死结考验律师的智慧，事实的乱麻考验律师的耐心，证据的真空考验律师的勤勉，案件的难易是律师能力的试金石。

律师面临的难题：

因涉及到刑事案件，开发商公章已经被收缴，开发商即便此时配合企业办理产权证，客观上已无可能；

12套别墅全部被查封，直接诉求办证已无可能；

12套别墅因何被查封、申请查封的主体均无法掌握，且在当时的政策下，没有立案是无法查询不动产登记和查封信息的。

通过反复研究推演，律师制定了“执行异议--执行异议之诉--办证之诉--办证执行”这一总体方案，并针对程序中可能出现的各种结果设计了应对措施。

破题首先要解决查封问题，而查封原因、查封主体和债权人的调查已非律师调查手段所能解决。律师通过另案诉讼的“围魏救赵”策略解决了上述问题。

方案实施开头就遇拦路虎：企业于2017年提出执行异议后，执行法院迟迟不予立案。按照民事诉讼法的相关规定，执行法院应当在收到执行异议申请书的3日内立案、15日内作出异议裁定。

不予立案的原因在于别墅开发商涉及到某贪污腐败案件，相关行政部门和司法机关成立了工作组，工作组决定将该开发商的资产和债务统一处置，如个别处理会影响方案的落实，故高院建议执行法院不做立案处理。

执行法院出面与企业及企业的上级单位协调，试图说服企业撤回执行异议申请。但撤回执行异议申请就意味着“钱、房两空”结果会大概率发生。

精诚所至金石为开，在律师历时一年的多方努力下， 2018年执行法院同意立案并对该案进行听证开庭：

裁定执行异议成立，执行异议程序首战告捷！

执行法院解除了对12套别墅的查封，12套别墅被拍卖处置的风险解除，同时扫除了接下来办证之诉的障碍。

办证之诉经过了一年的艰苦跋涉，2019年2月22日，法院判决生效：

判定开发商协助客户办理12套别墅的产权转移登记和房屋产权证。通过强制执行程序，国土房管局将12套别墅的产权过户到了企业名下，12套别墅的产权证终于被企业握在手中。

此时12套别墅的价值已升值到2亿多人民币，企业的“三千万债权”变身两亿固定资产！该案历时三年，全部程序均按照诉前的律师设计的方案一一实现，律师的探索和尝试，被结果证明是正确的！

律师不是魔术师，

所谓律师的“点金指”，

不过是律师的专业能力、敬业精神、勤勉工作，

和咬定青山不放松的执著！